Grundstücksbewertung

Grundstückspreis: Die Rechnung ohne den Wert gemacht?

Grundstück  zu  verkaufen? Gut –  aber zu  welchem  Preis? Was schützt  vor   überzogenen Vorstellungen oder einem Geschäft unter Wert? Wer mit seiner Liegenschaft nicht danebenliegen  will,   sollte  etwas  über  Vergleichswert  und  Bodenrichtwert  wissen  –  und beachten, dass damit noch lange nicht alles über das Grundstück gesagt ist.


Grundstückswert  und Gretchenfragen: Wie viel   ein Grundstück  wert ist,  bemisst sich vor allem  am  Kriterium  „unbebaut   oder  bebaut“.   Im  Normalfall  wird  beides  gemeinsam betrachtet, also der reine Bodenwert und der Gebäudewert. Die Immobilienwertermittlungsverordnung –  wesentlich griffiger:  „ImmoWertV“  –  schafft dafür den Rahmen. Sie erlaubt neben dem Sachwert- und dem Ertragswert- auch  das übliche Vergleichswertverfahren, nach dem sich ein Grundstück durch eine „Gegenüberstellung“ mit ähnlichen Liegenschaften im selben Stadtteil bewerten lässt. Entscheidend ist  die Lage – mit dem Ziel, einen marktkonformen, aktuellen Grundstückspreis zu ermitteln. Doch nicht immer sind ausreichend Areale oder Immobilien in gleicher Lage vorhanden.


Bodenrichtwert und BORIS-Sichtfeld: Fehlen genügend direkte Vergleichsobjekte, kann der aktuelle Bodenrichtwert Aufschluss geben. Er wird von einem regionalen Gutachterausschuss festgelegt,  umreißt den durchschnittlichen  Quadratmeterwert eines Grundstücks  in   einer bestimmten  Lage  und  wird meist  als   Preisspanne  angegeben.  Ausgangspunkt  sind  die Verkaufspreise zu dort noch unbebauten Grundstücken aus den vergangenen beiden Jahren, aber auch die auf ihnen geplante oder schon vorhandene Bebauung  inklusive Nutzungsart. Alle zwölf bis 24 Monate erscheinen  öffentlich einsehbare Marktberichte mit Tabellen und Karten zum Bodenrichtwert. Die Zahlen sind für  viele Orte auch im Internet-Portal „BORIS“ zu finden.


Verkehrswert und Verkehrtwert? Wer daran zweifelt, dass BORIS die Antwort serviert, sollte einen zweiten Aufschlag wagen. Auch der Vergleichswert ist,  wenn denn vorhanden, oft  nicht ergiebig  genug.  Ein  Makler hingegen  kann  den tatsächlichen Verkehrswert ermitteln. Er berücksichtigt neben der reinen Lage auch sämtliche anderen Eigenschaften eines Grundstücks,  die  letztlich  dessen  Marktwert bestimmen:  Größe  und  Erschließungsgrad, Boden und Bebaubarkeit,  Ausrichtung und Schnitt.  Auch  von Vorteil: Liegt  der Baugrund zum Beispiel in  der Nähe einer Schule? Dann kann der Profi sich auf Familien fokussieren und direkt die richtige Zielgruppe ansprechen.


Fazit: Vergleichswert und Bodenrichtwert sind tatsächlich etwas wert – aber eben längst nicht alles. Ein  Makler holt das Beste  bei der Bewertung  eines Grundstücks  heraus, weil er  die Vorzüge kennt, die jedes Grundstück einzigartig machen.

 

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